Übertragung bei einer bevorstehenden Zwangsvollstreckung: Vorsicht Strafbarkeit     

Beispiel:
Ein Grundstückseigentümer E aus Rostock befürchtet, dass ein Gläubiger demnächst Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in sein selbstbewohntes Einfamilienhaus in Rostock betreiben wird. Er möchte deshalb die Immobilie schnellstmöglich auf seine Ehefrau übertragen. Die Immobilie ist nicht mit Grundpfandrechten belastet. Er fragt seinen Notar in Rostock, ob er die Immobilie auf seine Ehefrau übertragen darf.
 
Antwort:
Eine Übertragung ist regelmäßig möglich.  Dabei muss jedoch § 288 StGB beachtet werden. § 288 StGB lautet: "Wer bei einer ihm drohenden Zwangsvollstreckung in der Absicht, die Befriedigung des Gläubigers zu vereiteln, Bestandteile seines Vermögens veräußert oder beiseite schafft, wird mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder  mit Geldstrafe bestraft."
 
Eine Zwangsvollstreckung droht bereits dann, wenn der Gläubiger zu erkennen gibt, seine ihm gegen den Schuldner zustehenden Ansprüche zwangsweise realisieren zu wollen. Nicht  erforderlich ist, dass eine vollstreckbare Forderung besteht oder eine Klage anhängig ist. Im vorstehenden Beispiel droht dem Grundstückseigentümer bereits die Zwangsvollstreckung.
Bestandteile seines Vermögens veräußert, wer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt oder einen Kaufpreisanspruch abtritt (Veräußerungsakt i.S.d. § 288 StGB). E veräußert mit der Übertragung auf seine Ehefrau die Immobilie und somit Bestandteile seines Vermögens.
In Vereitelungsabsicht handelt, wer weiß, dass Gläubigern zwangsläufig die Möglichkeit genommen wird, auf die letzten dem Schuldner verbleibenden Vermögenswerte Zugriff zu nehmen. Keine Vereitelungsabsicht besteht, wenn sich der Schuldner vorstellt, dass der Gläubiger auch ohne die Veräußerung der Bestandteile seines Vermögens keine Zugriffsmöglichkeit gehabt hätte. Ferner besteht keine Vereitelungsabsicht, wenn sich der Schuldner vorgestellt hat, sein Vorgehen könne zur Folge haben, dass dem Gläubiger, von dem die Zwangsvollstreckung droht, später bessere Zugriffsmöglichkeiten geboten werden.

Variante 1:
Darf E die Immobilie zum vollen Verkehrswert an seine Frau verkaufen?
Eine Vollstreckungsvereitelung dürfte ferner nicht vorliegen, wenn ein Ehegatte die Immobilie an den anderen Ehegatten zum vollen Verkehrswert veräußert und nunmehr der Erlös als Vollstreckungsgegenwert zur Verfügung steht. Den Austausch gleichwertiger Vermögensgegenstände verbietet § 288 StGB nicht. Hat der Gläubiger jedoch einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstückes (z.B. weil E die Immobilie an diesen Gläubiger bereits verkauft hatte), ist auch eine Veräußerung zum vollen Verkehrswert nicht mehr zulässig.
Im Beispielsfall kann E die Immobilie in Rostock zum vollen Verkehrswert an seine Ehefrau verkaufen. Aus Nachweisgründen ist ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien empfehlenswert. Die Nachweise über die tatsächliche Zahlung des Kaufpreises sollten sorgfältig aufbewahrt werden. Schenkungen der Immobilie an den Ehepartner erfüllen mit hoher Wahrscheinlichkeit den Straftatbestand der Vollstreckungsvereitelung. Stehen der Ehefrau Ansprüche gegen den Ehemann zu, ist es zweifelhaft, ob diese mit dem Kaufpreisanspruch aufgerechnet werden können. Den an die Stelle des Grundstückswertes tretenden Kaufpreis darf E dann jedoch nicht  „beiseite schaffen“, da er dadurch den Straftatbestand des § 288 StGB verwirklichen könnte.
Als weitere Möglichkeit kommt in Betracht: Duldung der Zwangsversteigerung und Erwerb durch den nichthaftenden Ehegatten im Zwangsversteigerungsverfahren.
 
Variante 2:
Darf E die Immobilie in Rostock übertragen, wenn diese mit valutierenden Grundschulden in Höhe des Verkehrswertes für Banken belastet ist?
 
Beispiel:
Der Schuldner verkauft eine Immobilie (Wert: 100.000,- EUR), die mit einem Grundpfandrecht für den Gläubiger G1 belastet ist (Nominalbetrag der Grundschuld 100.000,- EUR, Valuta 100.000,- EUR). Der Schuldner hat weitere Verbindlichkeiten bei den Gläubigern G2 bis G5.
 
Antwort:
Konnte der Schuldner begründet davon ausgehen, dass ohne den Verkauf eine Zwangsvollstreckung durch den bereits eingetragenen Gläubiger G1 droht und der Versteigerungserlös für eine volle Befriedigung des Darlehensanspruchs des G1 nicht ausreicht, so darf er davon ausgehen, dass G2 bis G5 leer ausgegangen wären. Der Schuldner handelt dann ohne Vereitelungsabsicht.
Da im zuvor genannten Sachverhalt des Ausgangsbeispiels das Haus des E schuldenfrei ist, greift die vorgenannte Ausnahme nicht ein.

Diese Seite soll Sie auf möglichen Regelungsbedarf hinweisen. Sie kann jedoch eine sorgfältige Beratung nicht ersetzen.

Stand: 28.11.2009      Hinweis: Die Rechtslage kann sich seit diesem Zeitpunkt geändert haben.

Notar in Rostock - Dr. Stefan Zimmermann