Bauträger     

Bauträgervertrag

Schallschutz für Eigentumswohnung

Sachverhalt
Verkäufer V verkaufte eine noch fertig zu stellende Eigentumswohnung in Rostock an den Käufer K. Baubeschreibung: "In allen Wohnungsgeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf Wärme- und Trittschalldämmung gemäß DIN 4109 zur Ausführung." Der Käufer beruft sich darauf, dass der Schallschutz der Eigentumswohnung in Rostock nicht den für Neubauten üblichen Qualitäts- und Komfortstandart entspricht. Der Verkäufer beruft sich darauf, dass er den Schallschutz der DIN 4109 eingehalten hat. Die Parteien streiten darüber, ob der Verkäufer einen Schallschutz schuldet, der den Mindestanforderungen der DIN 4109 (Schutz vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragungen) genügt oder der - darüber hinaus - dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandart entspricht.

Urteil:
Der BGH (Urteil vom 4.6.2009 - VII ZR 54/07) entschied, dass für die Vereinbarungen der Vertragsteile zum Schallschutz eine Gesamtabwägung vorzunehmen ist, die nicht nur den Vertragstext einbezieht, sondern auch erläuternde Erklärungen der Vertragsparteien, die vertragsbegleitenden Umstände und die Zweckbestimmung des Gebäudes. Der Käufer einer Wohnung mit üblichen Komfort- und Qualitätsanspruch darf in der Regel einen entsprechenden Schallschutz erwarten. Dieser geht über die DIN 4109 hinaus, da diese lediglich vor unzumutbarer Belästigung durch Schallübertragung schützt. Die DIN 4109 ist bei Einhaltung üblicher Komfortstandarts nicht geeignet, als anerkannte Regel der Technik zu gelten. Der Verkäufer muss, wenn er in Bezug auf den Schallschutz von üblichen Qualitäts- und Komfortstandarts abweichen will, den Käufer deutlich darauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Verkäufers in der Baubeschreibung auf  "Schalldämmung nach DIN 4109" genügt hierfür nicht.

Konsequenz:
Der Käufer hat in der Regel keine Vorstellung, was sich hinter der Schalldämm-Regeln der DIN 4109 verbirgt. Der Käufer einer Eigentumswohnung kann erwarten, dass der Verkäufer einer zu errichtenden Eigentumswohnung nach den zur Zeit der Abnahme geltenden anerkannten Regeln der Technik herstellt. Will der Verkäufer hiervon abweichen, sollte er den Käufer über den Hinweis auf die DIN 4109 mit aller Klarheit verdeutlichen, dass der Käufer einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf.


Diese Seite soll Sie auf möglichen Informationsbedarf hinweisen. Sie kann eine sorgfältige Beratung im Einzelfall durch den Notar nicht ersetzen.

Stand: 09.02.2010

Notar in Rostock - Dr. Stefan Zimmermann