Grundschuld: Fragen und Antworten

Beispiel:
Der Eigentümer E besitzt in Rostock eine Immobilie. Er möchte das Haus sanieren. Seine Bank fordert von ihm, dass im Grundbuch von Rostock eine Grundschuld für seine Bank eingetragen wird. Der Eigentümer ist erstaunt, als die Bank ihm ein Formular aushändigt, worin 18 % Jahreszinsen vereinbart sind. Da seine Bank aus Rostock ihm mitgeteilt hat, dass beim Grundbuchamt Rostock die Eintragungszeiten sehr unterschiedlich sind, empfiehlt ihm die Bank, eine Rangbestätigung eines Notars aus Rostock vorzulegen. Der Eigentümer E hat deshalb eine Reihe von Fragen an den Notar.

1. Grundschuld - was ist das eigentlich?
Die Grundschuld zählt neben der Hypothek zu den sogenannten Grundpfandrechten. Sie soll zur Sicherung einer eigenen oder fremden Schuld aus einem Darlehensvertrag dienen. Die Grundschuld wird bei einem Notar bestellt. Der Eigentümer gibt der Bank  oder anderen Darlehensgebern seine Immobilie bis zu dem eingetragenen Betrag und den eingetragenen Zinsen als Sicherheit. Die Grundschuld wird im Grundbuch der Immobilie in Rostock eingetragen. Die Grundbucheintragung wickelt der Notar für Sie ab.
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2. Was passiert, wenn die Darlehensrückzahlung nicht erfolgt?

In diesem Fall kann die Bank Zwangsvollstreckung der Immobilie in Rostock betreiben. Meistens lässt sie das Grundstück versteigern. Der Erlös aus der Versteigerung wird dann unter den Gläubigern nach der Rangfolge der Eintragung ihrer Grundpfandrechte verteilt. Aus diesem Grunde sind viele Kreditinstitute an einer Eintragung ihrer Grundschuld im ersten Rang interessiert. Für Sie als Eigentümer bedeutet dies, dass Sie das Eigentum an der Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren verlieren können und ausziehen müssen.
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3. Wie erfolgt die Eintragung einer Grundschuld?

Die hierfür notwendigen Erklärungen werden bei einem Notar abgegeben. Dieser sorgt anschließend für die korrekte Grundbucheintragung.
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4. Was ist eine Rangbescheinigung/Notarbestätigung?
Damit Kredite bereits vor Eintragung der Grundschuld ausgezahlt werden, bescheinigt der Notar der Bank, welche Rangstelle die Grundschuld erhalten wird. (sog. Rangbescheinigung oder Notarbestätigung)
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5. Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen sind die in der Bestellung der Grundschuld genannten Zinsen. Ebenso wie der dort genannte Grundschuldbetrag bilden sie eine Obergrenze, bis zu der die Grundschuld dem Gläubiger Sicherheit bieten kann. Zurückzuzahlen ist jedoch nur der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz, einschließlich eventueller Verzugszinsen. Oftmals werden Zinssätze von 12 bis 20 Prozent eingeräumt. Dadurch soll jedoch regelmäßig gewährleistet werden, dass z.B. bei einem variablen Zinssatz eine mögliche Steigerung abgedeckt werden kann und eventuell höhere Verzugszinssätze ebenfalls durch die Grundschuld abgesichert werden. So kann man sich die Eintragung der Änderung der Grundschuld im Grundbuch ersparen.
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6. Was versteht man unter einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung?
Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung wird vielfach in den Formularen für Grundschulden vereinbart. Sie gibt den Darlehensgebern das Recht, das Grundstück unter Beachtung der gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen, z.B. § 1193 BGB, versteigern zu lassen. Eine vorherige Klage beim Gericht ist somit entbehrlich.
Oftmals enthalten derartige Formulare ein Anerkenntnis des Kreditschuldners, wonach in sein Gesamtvermögen sofort vollstreckt werden darf.

Wenn der Schuldner seine Raten nicht pünktlich zahlt kann die Bank ohne Klage beim Gericht das Grundstück versteigern, sowie Lohn und Konten pfänden lassen.
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7. Welchen Schutz gibt es für die Eigentümer und Schuldner?

Bei einer unrechtmäßigen Vollstreckung durch den Gläubiger können die Schuldner Vollstreckungsgegenklage erheben.
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8. Was ist eine Sicherungszweckerklärung?
Achtsamkeit ist bei der nicht beurkundungspflichtigen Zweckerklärung geboten. Sie ist die Absprache mit dem Darlehensgeber darüber, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit dienen soll. Häufig wird die Haftung hierbei auch für künftige Verbindlichkeiten ausgeweitet. Dies ist regelmäßig akzeptabel, wenn dadurch nur künftig eigene Verbindlichkeiten gesichert werden. Es ist mit besonderen Gefahren für Sie verbunden, wenn das Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (z.B. Verbindlichkeiten der Kinder, Verbindlichkeiten von Geschäftspartnern) dient oder mehrere Personen eine Zweckerklärung unterschreiben.
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Diese Seite soll Sie auf möglichen Informationsbedarf hinweisen und Sie ermutigen, sich von Ihrem Notar beraten zu lassen. Sie kann eine sorgfältige Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.

Stand: 25.02.2010

Notar in Rostock - Dr. Stefan Zimmermann